Hotelprijzen onder druk

De Nederlandse hotelindustrie blijft last ondervinden van de moeizame economische ontwikkelingen. Dit blijkt uit nieuw onderzoek van adviesbureau Horwath HTL dat op 5 juni wordt gepresenteerd in het ING Hoofdkantoor. Ondanks een stijging in de bezettingsgraden en kamerprijzen in 2011, blijven de resultaten onder het niveau van voor de crisis. De huidige economische terugval drukt ook de verwachtingen voor 2012.

Het onderzoek is door Horwath HTL uitgevoerd onder 320 drie-, vier- en vijfsterren hotels in Nederland. Uit het onderzoek blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad in 2011 is gestegen van 65,1% naar 67,2%. Ook is voor het eerst sinds 2007 de gemiddelde kamerprijs gestegen, van € 93 naar € 98. De resultaten blijven echter ver onder het niveau van 2007, voor de crisis, toen de bezetttingsgraad nog 72,5% was bij een kamerprijs van € 110.

Voor 2012 en 2013 wordt een zeer voorzichtige groei projecteerd. Zowel de bezettingsgraden als de gemiddelde kamerprijzen zouden volgens de ondervraagde hoteliers jaarlijks met circa 1% kunnen toenemen. Daarmee is de hotelmarkt naar verwachting ook in 2013 nog niet terug op het niveau van het eerste crisisjaar 2008, laat staan het niveau van 2007.

Vijfsterren segment relatief goed

Het vijfsterren segment presteerde relatief goed in 2011. De bezettingsgraad nam toe tot 68,8%, hoger dan het gemiddelde van de andere sterrensegmenten in Nederland. Ook de kamerprijzen in het topsegment zijn in 2011 gestegen. Hiermee zijn de vijfsterren hotels het enige segment dat in 2011 weer enigszins in de buurt kwam van het niveau van voor de crisis.

Voor 2012 zijn de vooruitzichten in de vijfsterrenmarkt echter minder positief. Het herstel van de bezettingsgraad in het topsegment vlakt naar verwachting af. Voor de gemiddelde kamerprijs wordt in 2012 zelfs rekening gehouden met een lichte daling.

“De vijfsterren hotels zijn, meer nog dan andere hotelsegmenten, sterk afhankelijk van de internationale economie,” stelt Ewout Hoogendoorn, directeur van Horwath HTL. Zowel economisch herstel als recessies zijn daardoor het eerst zichtbaar in het topsegment.

In Amsterdam, waar meer dan de helft van de Nederlandse vijfsterren hotels gevestigd is, staat de markt onder druk door de komst van enkele nieuwe tophotels, zoals het recent geopende Conservatorium Hotel en het volgend jaar geplande Waldorf Astoria hotel, beide in Amsterdam. Maar ook een toenemende concurrentie van het viersterrensegment drukt op de kamerprijs. Het in aanbouw zijnde Room Mate Hotel bijvoorbeeld biedt kamers van vijfsterren formaat tegen een viersterren prijs. Ook een mogelijke verhoging van de toeristenbelasting zal naar verwachting resulteren in een lagere kamerprijs voor de hotels. De belasting komt officieel bovenop de netto kamerprijs, maar de meeste boekingssites publiceren prijzen inclusief toeristenbelasting. Als de aangeboden prijzen niet verhoogd worden, resulteert dit daarom in lagere opbrengsten voor de hoteliers.

Toenemende macht boekingssites

De hogere bezettingsgraden in 2011 zijn te danken aan een toename van het aantal toeristen. Zowel het aandeel zakenreizigers (van 33% naar 32% als het aandeel conferentiegasten (van 17% naar 8%) nam af. In de regio Amsterdam & Schiphol nam het aantal zakelijke groepen nog wel iets toe, maar daarbuiten is de conferentiemarkt opnieuw sterk gedaald. Het aandeel individuele toeristen nam landelijk gezien echter toe van 37% naar 39%. Toergroepen (8%) en overige segmenten (5%) bleven stabiel.

Het aantal boekingen via boekingssites, zoals Booking.com of Expedia, nam opnieuw toe, van 24% tot 27%. Het aantal boekingen via de sites van hotels of hotelketens stabiliseerde op 12%. Waar zakenreizen vaak worden geboekt op de directe contracten met het ontvangende bedrijf, of gebruik maken van de loyalty cards van hotelketens, gebruiken toeristen juist vooral de online boekingssites, waar grote aantallen hotelaanbiedingen kunnen worden vergeleken.

Door de groei van het aantal boekingen via de boekingssites, zijn deze sites in de loop der jaren steeds machtiger geworden. De ranglijst van hotelaanbiedingen op deze sites wordt vaak bepaald door de hoogte van de provisie die het hotel bereid is te betalen. Als een hotel op de eerste pagina wil staan, verlangt een boekingssite vaak een provisie van 15% tot 20%.

Afnemende rendementen

Het rendement van de Nederlandse hotelkamers staat onder druk door de hoge commissies die betaald moeten worden. In 2011 moest, bij een gemiddelde kamerprijs van € 98, rekening gehouden worden met € 37 directe kosten (receptie, schoonmaak, wasserij, etc.). Gemiddeld werd hierbij 5% commissie afgedragen. Van de resterende € 51 worden de overheadkosten betaald (sales en marketing, administratie, onderhoud, energie) en de huisvestingskosten (onder andere huur, afschrijvingen, belastingen). Het gemiddelde bedrijfsresultaat, voor de huisvestingsgkosten, was 35,9% in 2011.

Voor boekingen via boekingssites als Booking.com en Expedia gelden echter veel lagere rendementen. Enerzijds zijn de prijzen veel lager, doordat de hotels in directe concurrentie met elkaar worden gebracht. Anderzijds kan de commissie voor de boekingssites oplopen tot ruim 20%, vooral als het hotel op een gunstige plaats in de ranglijst wil komen.

“Omdat de personeels- en schoonmaakkosten gelijkblijven, neemt het rendement op een hotelkamer hierdoor af tot vrijwel nihil,” zegt Marco van Bruggen, senior consultant van Horwath HTL. Nog nijpender wordt het wanneer boekingen binnenkomen via veilingssites, waar vaak zeer lage prijzen worden gerealiseerd, of sites als Groupon, die maar liefst 50% commissie rekenen. Hier levert een boeking voor het hotel vaak een negatief rendement op, dat het moet proberen terug te verdienen op bijvoorbeeld diners.

Regionale resultaten

De hotels in de regio Amsterdam & Schiphol presteerden ook in 2011 aanzienlijk beter dan de hotels in de rest van Nederland. De bezettingsgraad in de hoofdstad is gestegen tot 77,8%, bijna 3 procentpunten hoger dan in 2010 en ruim boven het niveau van 2008. In de rest van Nederland steeg de bezettingsgraad met 1,4 procentpunt naar 60,3%, nog steeds ruim onder de bezettingsgraad die in 2008 behaald werd.

Ook de gemiddelde kamerprijs steeg in Amsterdam & Schiphol, met 8,3% naar € 118. In de rest van het land steeg de kamerprijs met 1,3% naar € 81.